Proyecto sobre modificación de la ley N°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Un par de aspectos relevantes para comentar.
El pasado día 24 de julio del presente año, ingresó al Congreso un proyecto de ley que busca incorporar una serie de modificaciones a la ley N°18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.
Como tantas veces ocurre con las iniciativas legales, nos encontramos con un proyecto legal que combina medidas prácticas que, sin duda alguna, serán de gran utilidad para el tráfico comercial. Sin embargo, también contempla modificaciones que nos parecen poco realistas de ejecución práctica, o que bien, derechamente, ameritan un detenido análisis jurídico.
Dentro de las primeras, destaca la iniciativa legal que contempla facilitar la comunicación a las empresas que suministran servicios domiciliarios, acerca de la existencia de una demanda judicial que incide sobre la propiedad arrendada, disponiendo al efecto que dicha comunicación deberá realizarse a través de oficio. Agrega el proyecto, que, en tal caso, y mientras dure la ocupación del inmueble por el arrendatario o las personas a su cargo, será el demandado el único responsable de los consumos, y que las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.
Se trata, sin duda alguna, de una excelente medida práctica que permitirá a la parte arrendadora acceder a un importante ahorro en materia de costos por concepto de notificaciones judiciales. En efecto, la lógica de la ley en esta parte consiste en que si bien quién debe pagar la cuenta de suministros es la persona que contrató el respectivo servicio, una vez comunicada la existencia de un juicio de arrendamiento, la empresa prestadora del mismo deberá cobrar en lo sucesivo al arrendatario.
Con ello el legislador traslada a la empresa de suministro el incentivo de proceder brevemente a la interrupción del mismo en caso de que existan cuentas impagas, evitando de dicha forma se abulte la cuenta de servicios.
Por otro lado, el proyecto de ley contempla la posibilidad de lanzar provisionalmente al arrendatario antes de la dictación de la sentencia definitiva. Tal medida se subordina a que la parte demandante acredite, en la audiencia de contestación, conciliación y prueba, la seriedad de la pretensión y de los perjuicios ocasionados por el no pago de las rentas
Esta modificación legal dará lugar, probablemente, a un intenso análisis y debate legislativo, pues si bien resulta loable el interés del proyecto legal en cuanto a agilizar la tramitación de los procesos judiciales, no se debe perder de vista que, ante todo, debe respetarse el derecho constitucional a un debido proceso, mismo que, usualmente, se ve estresado frente a procedimientos de naturaleza sumarísima.
En efecto, la orden de restitución y consecuencial lanzamiento del arrendatario es parte de la decisión de fondo que debe efectuar el tribunal en la sentencia definitiva, misma que -de acuerdo al mismo proyecto de ley- debería dictarse en un plazo máximo de 10 días contados a partir de la referida audiencia de contestación y prueba, pareciendo entonces poco prudente la adopción de una medida tan drástica como lo es el lanzamiento del arrendatario, si el espíritu de la ley es reducir el plazo para el pronunciamiento de la sentencia definitiva.
Si se tiene en cuenta, además, que la ley N°18.101 prohíbe expresamente la posibilidad de que la Corte de Apelaciones respectiva suspenda el cumplimiento de las resoluciones dictadas en dicha clase de procedimientos a través de la dictación de una orden de no innovar, la modificación legal propuesta implicará, en la práctica, que la ejecución del lanzamiento provisional del arrendatario se cumpla antes de que dicha decisión pueda ser incluso revisada por la Corte de Apelaciones respectiva a través de un recurso de apelación.
Finalmente, no se debe perder de vista que la ley 18.101 aplica para el arrendamiento de predios urbanos sea que se encuentren destinados al uso habitacional o no, cobrando entonces especial relevancia dicha disposición tratándose de establecimientos de comercio que operen en el inmueble arrendado.
Enlace añadido por la extensión vLexEstimamos por ende, necesario se precise el texto legal en términos de especificar si el lanzamiento provisorio aplicará sólo en caso de que se pida la terminación anticipada del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, o si bien ésta aplicará en otras situaciones, por ejemplo, la terminación anticipada por incumplimientos distintos del pago de la renta o restitución de la propiedad arrendada por expiración del plazo, o extinción de los derechos del arrendador, etc.